Por Lucas Euzébio, Leonardo Schmitz e Layon Lopes*
O crowdfunding imobiliário nada mais é do que o financiamento coletivo em imóveis, consistindo, em um grupo de pessoas com interesse em comum, através de uma intermediação para o levantamento deste capital e sua organização para realizar o investimento em imóveis. Veremos neste artigo o que é a prática de crowdfunding imobiliário, o que é mais comum na prática e os cuidados jurídicos relevantes.
O termo crowdfunding se difundiu rapidamente no meio de investimentos, sendo a união de investimentos coletivos que, ao somar os vários aportes, antes pequenos para investir em imóveis, ganham força pela sua união e interesse em comum no investimento no mercado imobiliário. Podemos dizer que é quase uma “vaquinha” para o setor imobiliário.
Existem no mercado diversas plataformas de intermediação para a realização e gerenciamento destes investimentos. Estas plataformas são verdadeiros democratizadores do formato de investimento, uma vez que, em muitos casos, é a única chance de realizar investimentos em imóveis ou empreendimentos, como condomínios, prédios, entre outros, que possuem um valor de investimento expressivo e típico do setor.
As plataformas digitais que facilitam este formato de investimento são regulamentadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Elas devem ser constituída no Brasil e possuir registro junto à CVM.
A CVM possui diversas regulações. Para o caso que estamos analisando, a normativa nº 588 da CVM, que orienta, por exemplo, acerca do formato do modelo de negócio, que deve ser exclusivamente digital (não sendo permitido pontos físicos como lojas) na oferta do crowdfunding imobiliário.
Em se tratando de cuidados jurídicos para este modelo de negócios, existem vários cuidados que podem variar caso a caso. Destacamos, abaixo, os cuidados básicos que tanto a plataforma digital que oferece esta modalidade de serviço e o usuário que busca este tipo de investimento devem observar:
- Contrato de investimento;
- Estruturação de política de risco informada ao investidor e compliance;
- Termos de Uso e Política de Privacidade – LGPD;
- A devida autorização da plataforma junto à CVM.
Portanto, quem deverá conduzir as ofertas de acordo com as regras estabelecidas na instrução nº 588 da CMV são as plataformas digitais. Cabe a CVM supervisionar apenas as plataformas, sendo de responsabilidades delas garantir que os procedimentos estabelecidos estão sendo cumpridos.
Apesar de o crowdfunding imobiliário ter se tornado uma opção cada vez mais atrativa para investidores, é sempre importante observar todos os critérios para participar em um projeto. Portanto, analisar o período previsto para o retorno do investimento, a recompensa pela sua participação no projeto, quais as garantias de rentabilidade, são exemplos de aspectos a serem ponderados pelo investidor.
Para os empreendedores imobiliários interessados, cabe esclarecer que a CVM impõe uma série de requisitos para que possam participar na captação de recursos, através da ferramenta de crowdfunding imobiliário. Assim, a empresa que se candidatar deverá ser enquadrada como de pequeno porte para a CVM e seguir o limite de valor para captação.
Ademais, apesar de não ser compulsório, geralmente, os valores captados via crowdfunding imobiliários são destinados para a finalização da obra ou, ainda, expansão da equipe comercial.
Isto posto, seja um investidor, um empreendimento imobiliário ou uma plataforma eletrônica nessa relação, todos devem atentar aos direitos e obrigações estabelecidos pela CVM para crowdfundings imobiliários. Esta disponibiliza de forma atualizada as plataformas devidamente autorizadas para atuação, certamente, este é um primeiro passo importante, a fim de conhecer os players deste mercado e evitar qualquer tipo de fraude.
Como explicado acima, o crowdfunding imobiliário é uma nova modalidade de investimento, a qual se mostra muito promissora, visto que as suas estatísticas crescem exponencialmente. A celeridade, flexibilidade e simplicidade deste investimento são pontos que sem dúvida, colaboram para o seu sucesso. E, ao adotar as recomendações aqui elencadas, os benefícios e segurança na operação só tendem a aumentar.
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*Lopes é CEO do Silva | Lopes Advogados e Euzébio e Schmitz são integrantes do time do escritório.
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