Por Caroline Camargo, Lucas Euzébio e Layon Lopes*
Os efeitos da crise econômica em decorrência da pandemia do novo coronavírus (Covid-19) paralisou uma série de atividades. Muitas pessoas perderam seus rendimentos de forma instantânea e momentânea e estão com dificuldades para honrar seus compromissos previamente assumidos, entre elas o aluguel de sua sala comercial ou de sua moradia. Diversos comércios tiveram que se adaptar rapidamente e mudar seu dia a dia, fechando as portas com a paralisação temporária de serviços e enfrentando uma queda abrupta no seu faturamento.
De um lado está o inquilino que não tem como (momentaneamente) honrar o contrato de aluguel, pois com o comércio obrigado pelo Governo a fechar as portas em decorrência da Covid-19, não há qualquer previsibilidade de fluxo de caixa, sendo poucos negócios que possuem uma reserva financeira que suporte muito tempo em lockdown. Do outro, está o locador, proprietário dos imóveis, que precisa receber e muitas vezes sua subsistência é em função desses rendimentos mensais.
Frente ao cenário apresentado se pergunta: Quais as medidas recomendadas juridicamente para uma possível renegociação deste contrato de aluguel? O locador é obrigado a dar algum desconto? Ou ainda, posso deixar de pagar e não ser despejado?
Com a adoção do home office, a não utilização do imóvel neste período é um ponto relevante, pois as salas ficam vazias, e, mais importante, sem a destinação final pelo locador em vista de uma determinação do Governo de que as pessoas fiquem em casa. Nesse ponto, existem juristas defendendo que o Governo seja responsabilizado pelo pagamento destes alugueis, uma vez que o mesmo determinou o isolamento, seguindo, neste caso, a aplicação da teoria do fato do príncipe, que sustenta, resumidamente, que o príncipe (Estado) deve ser responsabilizado pelos danos que causar.[1]
Destaca-se que o Senado Federal aprovou o Projeto de Lei nº 1179/2020 e agora a Câmara dos Deputados irá apreciar, este Projeto de Lei prevê a suspensão de pagamentos de aluguéis por três meses, entre outros pontos. Porém, ainda nada foi aprovado neste sentido.
Ainda, está em tramitação na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 936/20, que altera a Lei do Inquilinato para impedir a execução de ações de despejo – residencial e urbano – enquanto durarem as medidas de enfrentamento da pandemia do Covid-19. Porém, nada foi efetivamente aprovado neste sentido.
Na maioria dos casos o ponto mais sensível agora é a alegação do locatário de “estou sem dinheiro e preciso rever meu aluguel”. Quando alegamos a falta de recursos, estamos juridicamente alegando que está havendo um desequilíbrio econômico na relação com o locador e que é preciso rever o contrato em vista de uma onerosidade excessiva.
Caso a obrigação previamente assumida do aluguel se torne excessivamente onerosa, o locatário poderá rever o contrato na Justiça, porém, terá que apresentar provas de que sua situação econômica se alterou, seja demonstrando o seu fluxo negativo de caixa ou provisões financeiras, não bastando apenas alegar que todos estão sendo impactados pelo Covid-19.
Importante destacar que o locador não é obrigador a dar desconto, isso precisa ficar claro, a Lei de Locações não traz esta disposição. O Código Civil é utilizado de forma subsidiária e prevê esta possibilidade, mas não de forma extrajudicial, apenas judicializando o contrato por meio de uma ação revisional de aluguel, por exemplo.
Caso o locatário alegue no início de uma negociação que está sem dinheiro e na hora de provar for uma alegação falsa, o juiz não verá isso com bons olhos, tendo em vista que os princípios contratuais importantes neste momento são a boa-fé objetiva na relação e o princípio da colaboração das partes para resolver a controvérsia, o que certamente prejudicará seu pleito de rever o valor do contrato de aluguel.
Um argumento que se mostra forte neste período de crise, é o poder de liquidez. Ou seja, o bom locatário que paga sempre em dia e honra seus compromissos pode e deve utilizar este argumento na negociação de redução de valores de forma temporária, pois nenhum locador pode se dar ao luxo de perder um pagamento pontual, um bom locatário. Ainda, para a imobiliária, neste período, será muito mais oneroso encontrar um bom locatário, negociar o contrato, fora o tempo em que o imóvel ficar desocupado sem gerar rendimentos.
A melhor alternativa, neste momento, é a negociação caso a caso, analisar o contrato e o cenário, sendo uma das maiores crises do século e que esta geração tem o dever de solucionar.
Muitos contratos de locação possuem cláusulas que dispõe acerca da obrigação das partes de solucionar eventual problema de forma equilibrada em casos de divergência e eventos decorrentes das obrigações.
O coronavírus é um evento de força maior (quando acompanhado de provas) e, portanto, quando o contrato prever que as partes devem negociar, é um ponto importante de se alegar inicialmente, buscar a composição amigável, pois isso será levado em consideração caso o contrato venha a ser judicializado por alguma das partes.
A negociação deve se dar de forma equitativa e razoável no que toca o valor e a periodicidade dos aluguéis dos próximos meses, para que eles fiquem, de fato, razoáveis para as partes.
Salienta-se, caso a situação se prolongue e o contrato fique muito oneroso para uma das partes, é possível ingressar com uma medida judicial para tentar rever o preço cobrado pela locação ou, até mesmo, rescindir o contrato, o que, frisa-se, não aconselho neste momento.
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*Lopes é CEO do Silva | Lopes Advogados, Camargo e Euzébio são integrantes da equipe do escritório.
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